De voordelen van een Franse SCI

Een recent arrest van het hof van beroep van Luik brengt grotere zekerheid voor Belgen die in Frankrijk een onroerend goed gekocht hebben via een Franse société civile immobilière.

Belgen die een tweede woning in Frankrijk hebben, zullen het wellicht al weten: u kunt een Frans onroerend goed verwerven of beheren via een société civile immobilière (SCI), zeg maar een Franse patrimonium vennootschap. Dat zou heel wat voordelen hebben.

Statuten op maat

Het belangrijkste voordeel van een SCI heeft betrekking op het beheer en de overdracht van het Franse onroerende patrimonium dat in de vennootschap zit. De statuten van een SCI kunnen op maat gemaakt worden, waarbij een van de vennoten als zaakvoerder aangeduid kan worden. Het kan zelfs een vennoot zijn die een minderheid van de aandelen in bezit heeft, maar toch de touwtjes in handen krijgt. De aandelen van een SCI kunnen worden weggeschonken, terwijl de zaakvoerders/vennoten (bijvoorbeeld de ouders) toch de controle over het France onroerend goed Behouden. Bij de overdracht van de aandelen van een SCI wordt er bovendien rekening gehouden met de nettowaarde van de aandelen. Eventuele schulden van dc SCI kunnen dus vooraf afgetrokken worden, in tegenstelling tot de situatie waarbij een onroerend goed in persoonlijke naam aangehouden wordt. In dal geval moeten de schenkingsrechten berekend worden op de brutowaarde van het onroerend goed, zonder aftrek van de schulden.

Een SCI praktisch bekeken

Een SCI is een vennootschap die opgericht kan worden door minstens twee personen/vennoten (natuurlijke personen of rechtspersonen) om vastgoed in Frankrijk te kopen en te beheren. De maatschappelijke zetel moet in Frankrijk gevestigd zijn. Er moet een zaakvoerder aangesteld worden die de nodige beslissingen met betrekking tot het onroerend goed kan nemen. Een SCI kan worden opgericht zonder minimumkapitaal. De vennoten zijn onbeperkt aansprakelijk voor de schulden van de SCI, in verhouding tot hun inbreng in het maatschappelijke kapitaal. Een SCI kan worden opgericht via een onderhandse akte de tussenkomst van een notaris is niet verplicht. U vindt op het internet modellen van statuten. Toch doet u er goed aan om advies in te winnen van een Franse notaris oh advocaat, die de statuten van een SCI kan aanpassen aan uw persoonlijke situatie. Reken daarvoor op ongeveer 1500 euro kosten. De werkingskosten van een SCI zijn heel beperkt: er is geen wettelijke verplichting om een boekhouding te voeren.

Fiscaal statuut

Een belangrijke vraag is op welke manier een SCI fiscaal behandeld wordt. Om te beginnen is een SCI voor de Franse fiscus fiscaal transparant. Dal betekent dat de Franse fiscus ervan uitgaat dat de aandeelhouders rechtstreeks eigenaar zijn van de onroerende goederen in het bezit van de SCI. De (huur) inkomsten die u als Belgisch aandeelhouder uit uw SCI haalt, zijn in Frankrijk belastbaar als een onroerend inkomen. De Franse fiscus baseert zich daarvoor op hef dubbelbelastingverdrag tussen Frankrijk en België, dat de bevoegdheid om belasting te heffen, toekent aan het land waar het onroerend goed gelegen is: in dit geval dus Frankrijk. En de Belgische fiscus? Die is het daar niet mee eens en zal de inkomsten van een Frans onroerend goed in het bezit van een SCI bij de aandeelhouders belasten als een dividendinkomen (tegen 25%). In de praktijk betekent dit dat er een dubbele belasting is. Het Belgische Hof van Cassatie, ons hoogste rechtscollege, oordeelde al op 2 december 2019 dat de belastingbevoegdheid aan Frankrijk toekomt. De inkomsten uit een onroerend goed aangehouden via een SCI zijn dus belastbaar als een onroerend inkomen en moeten door de Belgische fiscus vrijgesteld worden. Toch bleef de Belgische fiscus de inkomsten van een SCI bij de Belgische aandeelhouder belasten als een dividend inkomen. Op 17 februari 2010 kwam er een nieuw arrest van het hof van beroep te Luik, waarin het standpunt van het Hof van Cassatie bevestigd wordt. Het inkomen uit een SCI is dus in Frankrijk belastbaar als een onroerend inkomen en moet in Belgiëvrijgesteldworden. Houd wel rekening met het progressievoorbehoud. Het Franse inkomen is dan wel vrijgesteld in België, toch houdt de Belgische fiscus er rekening mee bij de bepaling van de aanslagvoet van toepassing op uw andere Belgische inkomsten. Als u al zonder uw Franse inkomen de hoogste belastingvoet van 50% betaalt, dan brengt het progressievoorbehoud voor u geen bijkomende belastingen met zich mee. Het nieuwe arrest van het hof van beroep van Luik biedt u als Belgische aandeelhouder van een SCI in ieder geval meer rechtszekerheid. Het biedt u zelfs de mogelijkheid om de in het verleden in België betaalde dividendbelasting terug te vorderen van de Belgische fiscus.

Grotere anonimiteit?

Er wordt wel eens beweerd dat het aankopen of beheren van een Frans onroerend goed via een SCI discreter is dan wanneer u het in persoonlijke naam zou kopen. Discreet in de zin dat de Belgische fiscus minder vlug te weten zou komen dat u eigenaar bent van een Franse villa of vakantieverblijf. Wanneer u als particulier, dus zonder SCI, een onroerend goed in Frankrijk koopt, zal uw identiteit in ieder geval door de Franse fiscus doorgegeven worden aan de Belgische fiscus. U kunt dan ook niet anders dan dit Franse onroerend goed en/ of de inkomsten ervan opnemen in uw Belgische aangifte in de personenbelasting. De Belgische fiscus kan u meteen ook vervelende vragen stellen naar de herkomst van de gelden die u gebruikt hebt om uw mooie Franse villa te kopen. Kunt u dat allemaal vermijden door te werken met een SCI? Niet helemaal. Uw anonimiteit als vennoot/ zaakvoerder van een SCI is niet helemaal gegarandeerd, omdat de oprichtingsakten van Franse vennootschappen (waaronder de SCI's) met daarop de identiteit en het adres van oprichtende vennoten in Frankrijk geregistreerd worden. De Franse fiscus zal aan de Belgische fiscus dus ook informatie geven over wie aandeelhouder is van een SCI. Op die manier kan de Belgische fiscus te weten komen welke Franse onroerende goederen u hebt. Uw anonimiteit wordt dus niet gewaarborgd door een SCI; maar als aandeelhouder trekt u wel minder aandacht dan wanneer een Franse aankoopakte van een Frans onroerend goed rechtstreeks in uw Belgische fiscale dossier terechtkomt.

Ons advies

Een SCI heelt vooral voordelen op het vlak van vermogensplanning met betrekking tot uw vastgoed in Frankrijk. Het biedt de mogelijkheid voor ouders om hun onroerend goed gecontroleerd over te dragen naar de kinderen en zelf de zeggenschap te behouden. Op fiscaal vlak worden de (huur)inkomsten van een SCI in Frankrijk belast als een onroerend inkomen. De Belgische fiscus mag dat inkomen geen tweede keer meer belasten. Dat werd al in 2004 beslist door het Hof van Cassatie -het hoogste rechtscollege in België -en werd begin dit jaar nog eens bevestigd door een arrest van het hof van beroep te Luik. Toch doet u er goed aan om samen met een specialist, bijvoorbeeld een Franse advocaat of notaris, te bekijken of een SCI echt interessant is in uw situatie en desgevallend statuten op maat te voorzien. Een SCI kan zonder minimumkapitaal en zonder notariskosten opgericht worden. Houd er wel rekening mee dat een SCI u geen 100% anonimiteit ten opzichte van de Belgische fiscus bezorgt.