Een goedkope successietechniek voor onroerende goederen

Wie veel onroerende goederen heeft. moet vaststellen dat een goede successieplanning niet eenvoudig en zeker niet goedkoop is. In dat geval is het de moeite om een teruggeefschenking te overwegen.

Op het gebied van successieplanning is er een groot verschil tussen roerende (bijvoorbeeld geld) en onroerende goederen (bijvoorbeeld een appartement) . Uw roerende vermogen kunt u vrij goedkoop wegschenken aan uw kinderen. Zij betalen in principe slechts 3 % schenkingsrechten op de waarde van de roerende goederen, ongeacht hoe hoog het bedrag is. Bovendien kunt u zoveel schenken als u wilt (het tarief blijft vlak op 3 %) en u hoeft geen drie jaar meer te leven na de schenking om successierechten te vermijden. U kunt de schenkingsrechten zelfs helemaal vermijden als u de schenking doet voor een Nederlandse notaris of via een bankgift (een overschrijving op de rekening van uw kinderen). In beide gevallen moet u dan wel nog drie jaar in leven blijven. Bovendien bestaan er meer dan 30 technieken om roerende goederen fiscaalvriendelijk te schenken. Bij de schenking van onroerende goederen liggen de zaken helemaal anders. Om te beginnen, zijn er veel minder sluitende technieken die relatief goedkoop zijn. Bovendien is er het opklimmende tarief voor de schenkingen van onroerend goed. Dat betekent dat hoe meer u schenkt, hoe hoger het tarief is en hoe meer schenkingsrechten er moeten worden betaald. Er is dus een groot verschil met de vlakke schenkingsrechten van 3 % bij roerende goederen. In tabel 1 vindt u de schenkingstarieven die van toepassing zijn voor schenkingen van onroerende goederen in rechte lijn (bijvoorbeeld kindouders- grootouders) , tussen echtgenoten en samenwoners (verschillend per gewest).

Zo loopt het schenkingsrecht tussen ouders en kinderen op tot 30% voor een bedrag van meer dan 500.000 EUR (in de drie gewesten). Dat is heel wat meer dan de 3 % die er bij de schenking van roerende goederen moet worden betaald. Maar nog veel belangrijker voor wie aan successieplanning denkt, is dat u bij de schenking van onroerende goederen ook telkens minstens drie jaar moet wachten als u terug in de laagste tariefschijf wilt vallen.

Klassieke oplossingen
De klassieke oplossingen voor een successieplanning voor onroerende goederen zijn het schenken met voorbehoud van vruchtgebruik of het oprichten van een patrimoniumvennootschap. Vooral het schenken met voorbehoud van vruchtgebruik is populair, omdat de schenker op die manier het levenslange genot houdt van het geschonken onroerend goed. Hij kan er dus nog in wonen of het verhuren. Maar bij iets grotere vermogens is vooraf schenken van onroerende goederen (eventueel met voorbehoud van vruchtgebruik) niet echt een goede oplossing. Zeker niet als de schenkers al wat ouder zijn. Wie veel onroerende goederen heeft en als successieplanning zijn eigendommen wil wegschenken in schijfjes (om de drie jaar een stukje), moet er vroeg aan beginnen én moet het geluk hebben vrij oud te worden. Het oprichten van een patrimoniumvennootschap heeft als voordeel dat u een onroerend goed als het ware 'roerend' maakt door het in een vennootschap onder te brengen. De aandelen van de vennootschap kunnen dan geschonken worden aan 3 % of zelfs zonder schenkingsrechten (voor een Nederlandse notaris). Maar doorgaans heeft een dergelijke patrimoniumvennootschap op termijn meer fiscale nadelen dan voordelen. In bepaalde situaties kan een vennootschap zeker interessant zijn. Maar vlug onroerend goed in een patrimoniumvennootschap steken om de aandelen aan 3 % te kunnen schenken, is alleen op korte termijn interessant. De fiscale kater komt als u de gebouwen wil verkopen of uit de vennootschap halen.

Voorbeeld
Nemen we een heel eenvoudig voorbeeld. Stel dat moeder een weduwe is van 75 jaar en één dochter heeft. Haar vermogen bestaat uit de volgende activa: een gezinswoning met een waarde van 400.000 euro, een portefeuille (vooral spaarrekeningen) met een waarde van 300.000 euro, vier appartementen met elk een waarde van 300.000 euro (1,2 miljoen euro samen). Er zijn geen schulden meer. Als moeder niet aan successieplanning doet, zal haar dochter veel successierechten moeten betalen. In tabel 2 ziet u wat de dochter in de drie gewesten moet betalen als moeder sterft.

Als de moeder vooraf de vier appartementen schenkt en nog drie jaar in leven blijft, zal de dochter al een stuk minder betalen. De schenking kan in volle eigendom zijn of met voorbehoud van vruchtgebruik. Dat komt op hetzelfde neer wat schenkingsrechten betreft, die op de waarde van het onroerend goed worden berekend. U vindt ze in tabel 3.

Dat is al iets goedkoper, maar nog veel goedkoper zou het zijn als moeder de appartementen in twee, drie of zelfs vier keer aan haar dochter zou schenken. Er moet dan wel telkens drie jaar verlopen tussen de schenkingen en na de laatste schenking moet moeder nog drie jaar in leven blijven. Voor grotere onroerende vermogens en/ of ouders die al relatief oud zijn, wordt er dan ook naar andere technieken van successieplanning gezocht.

De teruggeefschenking
Een mooie oplossing in dergelijke gevallen is de teruggeefschenking. Toegepast op ons voorbeeld werkt die als volgt: moeder schenkt eerst 300.000 euro cash aan haar dochter. Dat kan tegen 3 % of tegen 0% (via een handgift of voor een Nederlandse notaris) . De dochter koopt daarmee een appartement van de moeder voor 300.000 euro. De dochter betaalt daarop 10% registratierechten (12 ,5% in Brussel en Wallonië). Om het eenvoudig te houden, gaan we ervan uit dat de dochter de registratierechten betaalt. Moeder heeft dan nog drie van de vier appartementen. De prijs die moeder voor het eerste appartement ontvangen heeft, schenkt zij opnieuw aan haar dochter, die daarmee opnieuw een appartement van haar moeder koopt. Ze doen hetzelfde met de twee overige appartementen. Uiteindelijk heeft moeder nog de gezinswoning en 300.000 euro cash. De fiscale besparing die ze zo realiseren, is enorm (zie tabel 4) .

Uiteraard kan die constructie ook gebruikt worden voor een schenking aan verdere familieleden (bijvoorbeeld voor wie alleen een broer of een nichtje als erfgenaam heeft). In dat geval wordt het financieel nog veel interessanter.

Is dat fiscaal sluitend?
Om alles sluitend te houden, moet u er uiteraard wel voor zorgen dat alle rechtshandelingen (schenking en verkoop) echt uitgevoerd worden, en dat alle gevolgen ervan door de betrokken partijen aanvaard worden. Het is dus niet verstandig om de constructie enkel op papier te doen, waarbij het geld niet echt geschonken wordt en de appartementen niet echt betaald worden. U moet het spel met andere woorden open en bloot spelen. Wij raden ook af om een overeenkomst te maken waarbij de begiftigde voorafgaandelijk verplicht wordt om het geschonken geld in ieder geval te gebruiken voor de aankoop van het goed of om dat als last in de schenkingsakte of pacte adjoint te zetten. Dat zou kunnen indruisen tegen de onherroepelijkheid van een schenking, waardoor de fiscus zou kunnen besluiten dat niet alle gevolgen van de rechtshandeling (schenking) aanvaard worden. Ook werken met een overbruggingslening om de koop te betalen, raden we af. Het lijkt ons ook aangewezen om een korte termijn tussen de opeenvolgende aankopen te laten.

Is er gevaar voor veinzing?
Als alles correct gebeurt, kan er geen sprake zijn van veinzing. Uiteraard kan men opwerpen dat de gebruikte methode niet de meest voor de hand liggende of de meest logische is. Maar de rechtspraak stelt unaniem dat het toegestaan is om opeenvolgende rechtshandelingen te gebruiken, ook al is de enige bedoeling minder belastingen te moeten betalen. Bovendien gaat het om handelingen uit de privésfeer, een fiscale herkwalificatie is dus uitgesloten.

Conclusie
Bij de teruggeefschenking wordt er eerst cash geschonken, waarna de begiftigde met het geld onroerend goed koopt van de schenker. De verkoopsom wordt vervolgens terug geschonken aan de koper, die er opnieuw onroerend goed mee koopt, enzovoort. Vandaar de naam teruggeefschenking. Laat u zeker deskundig bijstaan, zodat alle regels correct gevolgd worden.