Gesplitste aankoop: oplossingen voor praktische problemen

De gesplitste aankoop is sinds een aantal jaren populair. In de praktijk duiken er echter allerlei praktische problemen op. Hoe wordt het voorschot correct betaald? Wat als een appartement op plan wordt gekocht? Wat met de woonbonus, enzovoort?

De techniek van de gesplitste aankoop houdt in dat ouders en kinderen elk een deel van de eigendomsrechten op een vastgoed, bijvoorbeeld een appartement aan de kust, kopen. De eigendomsrechten op het appartement worden gesplitst in enerzijds het vruchtgebruik en anderzijds de blote eigendom. De ouders kopen het vruchtgebruik, terwijl de kinderen de blote eigendom kopen. Doordat er een aanwas van vruchtgebruik bedongen wordt, blijft het volledige vruchtgebruik toebehoren aan de langstlevende van de ouders tot aan diens overlijden. De ouders of de langstlevende kunnen dus heel hun leven in het onroerend goed wonen, het verhuren, enzovoort. Als beide ouders overleden zijn, zal het vruchtgebruik uitdoven en automatisch overgaan op de kinderen. Als de gesplitste aankoop perfect werd uitgevoerd, worden de kinderen dan volledig eigenaar, zonder één euro successierechten te betalen.

Hoe doet u het correct?

De techniek van de gesplitste aankoop vereist wel (omwille van het vermoeden van artikel 9 van het wetboek successierechten) dat elk zijn deel correct betaalt. Het is absoluut noodzakelijk dat de kinderen de blote eigendom en de ouders het vruchtgebruik betalen. In de praktijk hebben de kinderen op het moment van de aankoop vaak niet voldoende geld om de blote eigendom te kopen. Dat wordt opgelost doordat de ouders eerst aan de kinderen geld schenken. Dat kan via een Belgische notaris (3% schenkingsrecht plus ereloon), via een Nederlandse notaris (+/- 1250 euro) of via een bank- of handgift (gratis). Sinds een aantal jaren volstaat het dat de blote eigenaars bewijzen dat het geld geschonken werd vóór de betaling van hun deel van de prijs. In de praktijk betekent dat doorgaans dat er moet kunnen worden bewezen dat de kinderen het geld hadden op het moment van de notariële akte en niet op de datum van het compromis. De ouders hebben dus tijd tot de notariële akte om een schenking aan de kinderen te doen.

En bij een appartement in opbouw of op plan?

Het gebeurt steeds vaker dat een appartement op plan gekocht wordt en dat het nog gedeeltelijk of zelfs bijna volledig moet worden gebouwd. Stel dat er een kustappartement op plan gekocht wordt, dat voor de helft is afgewerkt en waarbij 50% van de totale verkoopprijs onmiddellijk bij aankoop moet worden betaald. De totale verkoopprijs is 400.000 euro en er moet bij de aankoop 200.000 euro betaald worden. De rest (200.000 euro) moet later in schijven betaald worden, naargelang de werken vorderen. De kinderen zullen moeten bewijzen dat ze hun deel van die 200.000 euro (hun naakte eigendom is bijvoorbeeld 56% waard) bij de aankoop zelf hebben betaald. Belangrijk om weten is dat bij een aankoop op plan die voorwaarde alleen vervuld moet zijn met betrekking tot de aankoop zelf (200.000 euro in ons voorbeeld) en niet met betrekking tot de verdere afwerking. Voor de betaling van de latere schijven, die slaan op de verdere afwerking van het appartement (nog 200.000 euro in ons voorbeeld), moeten de kinderen die betaling dus niet meer kunnen bewijzen.

Wordt het voorschot ook gesplitst?

Bijna altijd wordt er bij het tekenen van het compromis een voorschot gevraagd. Stel dat er een voorschot van 40.000 euro moet worden betaald. De verhouding vruchtgebruik – blote eigendom is bijvoorbeeld 44% / 56%. Een mogelijke oplossing is dan dat de ouders 44%, of 17.600 euro van het voorschot betalen en het kind 56%, of 22.400 euro. In de praktijk is dat echter niet altijd praktisch, want het kind moet minstens de benodigde geldmiddelen (hier 22.400 euro) ter beschikking hebben en dat ten laatste op de datum van het compromis. Niet echt handig als alles snel moet gaan en het kind geen 22.400 euro achter de hand heeft. De schenking moet dan nog snel vooraf gebeuren. Een oplossing bestaat erin dat de ouders het voorschot betalen, maar dat er in het compromis duidelijk wordt bijgeschreven dat 'dit voorschot op het prijsaandeel van de vruchtgebruiker moet worden aangerekend'. De ouders betalen dan wel het voorschot, maar dat wordt bij de volledige betaling - bij de notariële akte – verrekend om tot de juiste verhouding te komen.

Hoe 'vreemden' buiten houden?

In de praktijk is de grootste zorg van de ouders dat ze absoluut niet willen geconfronteerd worden met een vreemde. Dat is bijvoorbeeld mogelijk als het kind zijn blote eigendom verkoopt, in hypotheek geeft enzovoort. Ouders gruwen van de gedachte dat ze dan bij bijvoorbeeld herstellingskosten aan de woning met een vreemde moeten gaan discussiëren over wie die herstelling moet betalen. Dat kan eenvoudig opgevangen worden door in de akte te zetten dat de kinderen hun blote eigendom niet mogen vervreemden of in hypotheek geven zolang de ouders leven. '.

Wat als de ouders later willen verkopen?

Een probleem waar in de praktijk iets te weinig aandacht aan wordt besteed, is dat de ouders later het onroerend goed misschien willen verkopen, al dan niet om een ander onroerend goed te kopen. Stel dat de ouders samen met hun kinderen via de techniek van de gesplitste aankoop een kustappartement kopen in de rustige badgemeente De Haan. Als ze tien jaar later op hun 65ste met pensioen gaan, vinden ze De Haan toch wat te rustig, zeker in de winter. Daarom overwegen ze om hun kustappartement in De Haan te verkopen en een appartement te kopen in het drukkere Oostende. Als zij het appartement in De Haan willen verkopen, hebben ze de toestemming nodig van alle kinderen/blote eigenaars. Bovendien krijgen zij bij de verkoop alleen de waarde van hun vruchtgebruik (bijvoorbeeld op dat moment 32% van de totale waarde). In principe hoeft dat laatste geen probleem te zijn, omdat ze het nieuwe appartement in Oostende ook via de constructie vruchtgebruik/naakte eigendom (bijvoorbeeld op dat moment 32% - 68%) samen met de kinderen kunnen kopen. Maar een belangrijke vereiste is dat ze goed opschieten met hun kinderen, of dat ze op zijn minst nog genoeg vermogen achter de hand hebben om de kinderen in het gareel te houden. Voor alle duidelijkheid nog dit: tussen de ouders/vruchtgebruikers en de kinderen/blote eigenaars bestaat er geen onverdeeldheid. Het is dus niet zo dat de kinderen bijvoorbeeld naar de rechtbank kunnen trekken om uit de situatie van gesplitste aankoop te stappen. De ouders blijven levenslang de controle behouden.

Opletten voor verlies van de woonbonus

Kunnen de kinderen een stukje van hun fiscale woonbonus verliezen als ze blote eigenaar worden van het kustappartement? Als de kinderen al een woninglening hebben lopen en er wordt gewacht met de gesplitste aankoop tot minstens het jaar na het jaar waarin de kinderen een woninglening gesloten hebben (waarvoor ze recht hebben op de woonbonus), dan behouden ze de volledige woonbonus. Ze verliezen dan dus noch de basisaftrek van 2080 euro, noch de toeslag van 690 euro door de latere verwerving van die naakte eigendom. In dat geval is er geen enkel fiscaal verlies.

Anders is het als de kinderen nog moeten bouwen of een woning kopen. Wie een enige en eigen woning koopt en daarvoor een hypothecaire lening sluit, heeft recht op de woonbonus, een fiscale aftrek van maximaal 2770 euro (2080 euro + 690 euro). Sluiten de kinderen na de gesplitste aankoop een lening voor de aankoop van hun eigen woning, dan zullen ze geen recht meer hebben op de woonbonus omdat ze door de gesplitste aankoop – al (mede-) eigenaar zijn van de blote eigendom van een appartement aan zee. Maar ze hebben wel nog recht op het fiscale voordeel van het langetermijnsparen (2080 euro). Die aftrek is echter kleiner dan de woonbonus. Een dergelijk beperkt verlies aan fiscale aftrek zal in de praktijk nooit opwegen tegen de grote besparing aan successierechten die via de gesplitste aankoop kan worden gerealiseerd.