Help, mijn huurder betaalt niet

U verhuurt een woning, maar de huurder komt na een tijd zijn betalingsverplichtingen niet meer na. Kunt u hem dan uit de woning laten zetten? En hoe krijgt u het achterstallige geld in handen?

Heel wat Belgen kopen vastgoed als belegging. Als de vastgoedprijzen stijgen, krijgt zo’n investering een mooie meerwaarde. Daarnaast is er het huurrendement als het goed wordt verhuurd. Vaak wordt de huur gebruikt om er de maandelijkse lasten van een lening mee af te betalen, die werd afgesloten om dat vastgoed te verwerven.

Het is voor de eigenaar dus belangrijk dat de huurder de woning niet alleen goed onderhoudt, maar dat hij de huur ook tijdig betaalt. Net dat laatste wordt een steeds grotere zorg voor heel wat verhuurders. Wat kunt u als verhuurder doen om er zeker van te zijn dat de huurder altijd zijn verplichtingen nakomt?

Stap 1:

dek u contractueel in

Het is raadzaam dat u in het huurcontract enkele preventieve clausules opneemt. Bepaal eerst en vooral op welke dag van de maand de huur moet zijn betaald. Daar kunt u aan toevoegen dat als het geld niet tijdig wordt gestort, er 'van rechtswege en zonder ingebrekestelling' een interest is verschuldigd. Verder kunt u voorschrijven dat de huurders 'hoofdelijk' aansprakelijk zijn voor de verplichtingen die ze op zich nemen door de overeenkomst te ondertekenen. Dat betekent dat als een van de huurders zijn deel niet meer kan betalen, u de huur integraal kunt opeisen bij de andere huurder. Dat is belangrijk als u de woning verhuurt aan een echtpaar of samenwonende partners.

In het huurcontract kunt u echter niet om het even welke clausule inlassen. U mag er bijvoorbeeld geen beding in opnemen dat zegt dat het contract automatisch wordt ontbonden als de huur achterwege blijft. Het contract mag namelijk niet afwijken van de wettelijke regels inzake de opzegging van huurovereenkomsten.

Stap 2:

volg de betalingen strikt op

Het is belangrijk dat u de betalingen van de huurder strikt opvolgt. Betaalt hij te laat, verzoek hem dan via een telefoontje, een e-mail of een brief om dat zo snel mogelijk recht te zetten. Kies voor een kordate aanpak en reageer meteen na de eerste wanbetaling. Tijdens dat contact kunt u polsen naar de reden van dat verzuim; misschien is de huurder zijn baan kwijtgeraakt of is hij langdurigziek.

Is het probleem tijdelijk, dan kunt u samen naar een oplossing zoeken, waarbij de huurder de achterstallige huur bijvoorbeeld in schijven afbetaalt. Gaat het om een blijvend probleem, dan spreekt u met de huurder beter af dat de huur zo snel mogelijk wordt beëindigd. Bepaal daarnaast binnen welke termijn hij de achterstallen moet storten. Zet de gemaakte afspraken altijd op papier. Zo vermijdt u dat daarover later discussies kunnen ontstaan.

Stap 3:

stuur een aangetekende aanmaning

Halen alle pogingen om te komen tot een minnelijke schikking niets uit, dan stuurt u beter een aangetekende brief aan de huurder, waarin u hem aanmaant om de achterstallige huur te betalen. Als meerdere huurders samen het onroerend goed bewonen, dan moet u hen ieder afzonderlijk een aangetekende brief sturen.

Staat er in het huurcontract geen clausule dat de huurder van rechtswege en zonder ingebrekestelling interesten verschuldigd is, dan kunt u pas interesten vragen vanaf de dag dat u de aanmaning verstuurt. Die kunt u aanrekenen tegen de wettelijke rentevoet, die op dit moment 3,75% bedraagt.

U kunt stap 2 ook overslaan en onmiddellijk een aangetekende brief sturen als de betaling uitblijft. U geeft daarmee meteen te kennen dat u het spel hard wilt spelen. U kunt overigens niet het recht in eigen handen nemen en bijvoorbeeld de sloten van de woning laten veranderen.

Stap4:

doe een verzoeningspoging voor de vrederechter

Helpt ook de aangetekende brief niet, dan kunt u zich wenden tot de vrederechter die bevoegd is voor de gemeente of de stad waar de verhuurde woning is gelegen. U kunt ervoor opteren om de huurder eerst in verzoening op te roepen, maar dat is niet verplicht. Voor zo’n verzoeningspoging hoeft u geen beroep te doen op een advocaat. Het volstaat dat u zelf op de griffie van het vrede gerecht om een verzoening vraagt.

U kunt die ook schriftelijk aanvragen door een brief te sturen naar de vrederechter. U vermeldt daarin uw identiteit en uw adres en die van de persoon die u wilt oproepen. Daarnaast vat u de feiten samen en u maakt duidelijk wat u met de oproeping wilt bereiken.

De verzoeningspoging heeft plaats in aanwezigheid van de vrederechter. Komt u tot een vergelijk - er

wordt bijvoorbeeld afgesproken dat de huurovereenkomst wordt beëindigd - dan stelt de vrederechter daar een proces-verbaal van verzoening van op. Dat heeft dezelfde waarde als een vonnis.

Komt er geen oplossing uit de bus, dan stelt de vrederechter doorgaans een proces-verbaal van niet-verzoening op. Hij legt dan geen beslissing op. Toch laten sommige vrederechters bij zulke verzoeningspogingen weleens in hun kaarten kijken en nemen ze mondeling al een standpunt in over het geschil.

Stap 5:

start een procedure op voor de vrederechter

Heeft de verzoeningspoging geen succes, dan is de laatste mogelijkheid dat u een procedure voor de vrederechter opstart. Daarvoor doet u beter wel een beroep op een advocaat. Als u naar de vrederechter stapt omdat de huurder een kleine betalingsachterstand heeft, zal die de huurder meestal een afbetalingsplan opleggen. Daarbij wordt wel bepaald dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als de huurder zich er niet aan houdt.

Staat de huurder meerdere maanden huur achter, dan kunt u wel met succes vragen dat de vrederechter de huurovereenkomst ontbindt ten laste van de huurder. In dat geval zal de huurder ertoe worden veroordeeld om de achterstallige huur en een eventuele schadevergoeding voor de verbreking van de huurovereenkomst te betalen. Die schadevergoeding bedraagt doorgaans enkele maanden huur. Verder kunt u de aanstelling van een deskundige vragen, om de eventuele huurschade te ramen. De vrederechter kan ook een bevel tot uitdrijving uitspreken.

Een andere mogelijkheid is dat de rechter een voorwaardelijke ontbinding uitspreekt. Dan kan de huurder in de woning blijven wonen, op voorwaarde dat hij bovenop de lopende huurgelden de achterstallige huurgelden stipt afbetaalt.

Wat moet u onthouden?

• Preventief kunt u in het huurcontract een aantal clausules opnemen, zoals de hoofdelijke aansprakelijkheid van de huurders voor de betaling van de huur.
• Als de huurder zijn betalingsverplichtingen niet nakomt, reageert u beter zo snel mogelijk. Wilt u het spel hard spelen, dan stuurt u meteen een aangetekende brief waarin u de huurder aanmaant om de huur te betalen.
• Blijven de betalingen nog altijd uit, dan richt u zich tot de vrederechter die bevoegd is voor de gemeente waar de verhuurde woning is gelegen. Voordat u de eigenlijke procedure start, kunt u de huurder in verzoening oproepen.
• Komt u niet tot een akkoord, dan kunt u een procedure opstarten met de hulp van een advocaat. Staat de huurder meerdere maanden huur achter, dan kunt u met succes aan de vrederechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te veroordelen tot de betaling van de achterstallige huur.