Onroerend goed schenken

Het gebeurt vaak dat ouders hun vermogen en gedane schenkingen willen 'bijsturen ', Vooral het verschuiven van onroerend vermogen tussen broers en zussen via een schenking is een dure aangelegenheid, Bestaat er een goedkoper alternatief?

Het gebeurt vaak dat ouders schenkingen deden aan hun kinderen, maar daar na verloop van tijd dingen aan willen veranderen om ieder kind gelijk te behandelen. We gaan uit van een paar situaties die in _ de praktijk dikwijls voorkomen. We berekenen wat de wijzigingen kosten aan schenkingsrechten als we de klassieke logische manier volgen en bekijken hoe we dat kunnen optimaliseren.

Voorbeeld 1: bouwgrond doorschuiven naar broer
Vader en moeder Janssens hebben een dochter, Ann, en een zoon, Jan. Het is de bedoeling van de ouders om hun kinderen elk een bouwgrond of appartement te schenken en hen zo een stuk op weg te helpen. Aan de dochter, die ondertussen is afgestudeerd en haar eerste job heeft, schenken de ouders een stuk bouwgrond dat ze vroeger gekocht heb ben voor een prijsje, maar dat ondertussen een waarde heeft van 300.000 euro. Het is de bedoeling om aan de zoon, die nog studeert, later een appartement te schenken met ongeveer dezelfde waarde. Na enkele jaren is de situatie echter helemaal anders. Dochter Arm werkt ondertussen in de Verenigde Staten en is daar ook getrouwd, zodat de kans heel klein wordt dat ze ooit nog op de grond zal bouwen. Aan de andere kant is de zoon Jan ondertussen begin nen te werken en zou hij graag bouwen op het stuk grond dat op naam van zijn zus staat. Ann is bereid het stuk bouwgrond over te dragen aan haar broer. De ouders zoeken daarom samen met de kinderen naar een goede oplossing.

Bouwgrond verkopen
Een mogelijke oplossing zou zijn dat de zus het stuk bouwgrond verkoopt aan haar broer, maar dat is doorgaans geen goede oplossing. Er moeten dan uiteraard 10% (12,5% in Wallonië en Brussel) registratierechten betaald worden, plus het ereloon van de notaris. Een goedkope oplossing is het dus zeker niet. Bovendien moet de broer de grond dan kopen van zijn zus, terwijl het bedoeling is dat hij hem krijgt via een schenking. Zelfs als de broer het stuk bouwgrond officieel koopt maar in feite niets betaald aan zijn zus, is deze oplossing af te raden . De kans is immers reëel dat de broer last krijgt met de fiscus omdat hij niet kan verantwoorden waar hij het geld vandaan haalde om de grond te kopen. Bovendien gaat het om een verdoken schenking in plaats van om een verkoop.

Bouwgrond schenken door zus aan broer
De ouders en de kinderen overwegen in eerste instantie dan ook om de grond gewoon door te schuiven van Ann naar Jan. Het eenvoudigste zou zijn dat Ann de grond aan haar broer schenkt. Zo staat de grond onmiddellijk op naam van Jan en moet er ook niet voor betaald worden, wat de bedoeling is. De kostprijs van een dergelijke schenking tussen broer en zus hangt af van het gewest waar de schenker zijn domicilie heeft (zie tabel 1), maar is altijd een dure grap. In Vlaanderen betaalt u de minste schenkingsrechten omdat er nog tot eind 2011 een verlaagd tarief van 10 % geldt voor de schenking van bouwgronden tussen broers en zussen tot een schijf van 150.000 EUR. Het is de woonplaats van de schenker die telt. Dat de grond die geschonken wordt in Wallonië of in Brussel ligt, doet niet ter zake voor het Vlaamse gunsttarief (zolang de grond maar in België gelegen is). Alleen de woonplaats van de schenker is van belang. Ook de vestigingsplaats van de notaris die de schenkingsakte verlijdt, is niet van belang. Interessant om weten is ook dat de wet niet eist dat de begiftigde aan in ons voorbeeld) binnen de drie jaar een woning bouwt om het verlaagde tariefte kunnen krijgen. Het volstaat dat hij binnen die drie jaar een volledig dossier tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning tot het bouwen van een woning op het geschonken stuk bouwgrond heeft ingediend.

Tweemaal schenken als optimalisatie
Om de hoge schenkingsrechten tussen zus en boer te vermijden, zoekt de familie Janssens een betere oplossing. Een mogelijkheid is datAnn de grond eerst terugschenkt aan haar ouders en dat vervolgens de ouders het stuk grond aan Jan schenken. Maar is dat wel goedkoper en is het juridisch sluitend?

Stap 1
In tabel 2 ziet u wat de kostprijs per gewest is als Ann eerst schenkt aan haar ouders. Voor Vlaanderen gaan we niet uit van verlaagd tarief voor bouwgronden, aangezien de ouders niet de bedoeling hebben binnen de drie jaar te bouwen of een stedenbouwkundige vergunning te verkrijgen.

Stap 2
In tabel 3 ziet u wat de kostprijs per gewest is als de ouders de grond vervolgens aan Jan schenken.

De besparing
In tabel 4 ziet u dat er heel veel bespaard wordt door in twee stappen te werken.

Is dit fiscaal en juridisch sluitend?
Het schenken in twee stappen in ons voorbeeld levert een mooie besparing op. Maar bestaat de kans niet dat de fiscus de schenking tussen eerst de dochter en de ouders, en vervolgens de ouders en de zoon herkwalificeert als een schenking van de zus aan de broer? Een herkwalificatie is volgens ons niet mogelijk. Het is misschien niet de meest logische oplossing voor het probleem, maar de bedoeling is uiteindelijk wel het familievermogen te reorganiseren. Wij raden wel aan de schenking van de dochter aan de ouders 'zuiver en eenvoudig' te laten gebeuren, dus zonder er voorwaarden aan te verbinden. De ouders moeten de volledige vrijheid hebben om met het stuk bouwgrond te doen wat ze willen. Verder is het ook aangewezen om enige tijd te laten tussen stap één en stap twee. Zonder verder in detail te treden, willen wij nog vermelden dat er ook rekening moet worden gehouden met de spelregels van inbreng en inkorting die in de drie erfenissen apart bekeken moeten worden (erfenis zus en erfenissen van vader en van moeder) . Wie een dergelijke herschikking wil doorvoeren, laat zich dus best bijstaan door iemand die zowel de juridische als fiscale gevolgen in deze materie goed kent.

Voorbeeld 2: appartement doorschuiven naar broer
We gaan uit van dezelfde situatie, maar vervangen de bouwgrond door een appartement. In Vlaanderen zal dat een verschil opleveren, omdat er geen sprake is van een gunsttarief voor bouwgronden. In tabel 5 vindt u de cijfers.

Conclusie
Het gebeurt regelmatig dat ouders hun vermogen en vroegere schenkingen willen bijsturen. Het 'doorschenken' van het ene kind naar het andere is dan wel een praktische oplossing, maar meestal is die ook duur. In deze situatie kan men heel wat schenkingsrechten besparen wanneer een kind eerst aan de ouders schenkt en de ouders vervolgens aan een ander kind schenken. Hulp van iemand met kennis van zaken is dan zeker aan te raden .