Onroerend vermogen: opgelet voor de successierechten

Ilse en Mark hebben op hun vijftigste besloten om het roer drastisch om te gooien. Drie jaar later is hun nieuwe leven een feit. Nu richten ze zich op een nieuwe uitdaging: hun nalatenschap plannen. Dat is nodig omdat ze een groot onroerend vermogen hebben.

Zeldzaam zijn de ondernemers die, wanneer ze de vijftig naderen, beslissen om hun activiteit ten drastisch terug te schroeven. Toch heeft Mark die beslissing iets meer dan drie jaar geleden genomen. "De door mij opgerichte vennootschap bestaat ondertussen bijna twintig jaar. Ze heeft vandaag een aanzienlijke omvang en blijft groeien. Ik heb er geen spijt van dat ik er een groot deel van mijn tijd aan opgeofferd heb, maar ik heb besloten om wat gas terug te nemen . Het is een goed doordachte beslissing en het gevolg van een eenvoudige vaststelling: de afgelopen tien jaar ben ik verschillende keren benaderd door investeerders die mijn bedrijf wilden overnemen. Telkens hield het voorstel in dat ik nog een aantal jaren aan het hoofd van de onderneming zou blijven staan. Maar als ik op een dag beslis om mijn aandelen te verkopen, dan doe ik dat om een bladzijde om te slaan en niet om aan het roer te blijven zonder nog eigenaar te zijn."

Ontspanning in de zon

"Ik heb dus proberen aan te tonen dat ik niet onmisbaar ben”, vervolgt Mark. “Daarvoor moest ik beetje bij beetje afstand nemen van de onderneming, zodat mijn medewerkers konden leren hoe ze de zaak zelfstandig moesten runnen.” Na heel wat discussies beslisten lIse en Mark om een huis te kopen in Portugal, in een regio waar ze regelmatig hun vakanties doorbrachten. "In het begin keerde ik één week op de twee terug naar België om de zaak te leiden", verduidelijkt Mark. "Daarna heb ik beetje bij beetje mijn bezoeken kunnen inperken. Nu blijf ik soms meerdere weken in Portugal. Wanneer ik in België ben, maak ik van de gelegenheid gebruik om zo veel mogelijk klanten te ontmoeten en om belangrijke dossiers met mijn medewerkers te bespreken. Wanneer ik in Portugal ben, houd ik contact, maar dat is sporadisch. Voor onze dochter was het een grote verandering, maar ze heeft dat heel goed verwerkt. Ze had pas haar basisschool afgemaakt en we hebben haar vervolgens ingeschreven op een internationale school. Op school spreekt ze Engels, maar ze heeft ook al Portugees geleerd. Ze wordt binnenkort zestien en ze spreekt al vier talen. Dat is voor haar een grote troef!"

Gesplitste aankoop

De zaak van Mark levert elk jaar een mooi rendement op. In plaats van de winsten die niet opnieuw geïnvesteerd worden, uit te keren onder de vorm van een salaris of dividend, heef! Mark beslist om ten volle te profiteren van de techniek van de gesplitste aankoop. Samen met zijn echtgenote lIse koopt Mark de blote eigendom van onroerende goederen , terwijl de vennootschap het vruchtgebruik verwerft voor een periode van vijftien jaar. Op voorwaarde dat het vruchtgebruik correct gewaardeerd wordt, is die techniek toegelaten, hoewel de fiscus niet blij mee is. De vennootschap financiert dus een gedeelte van de aankoop. Daar staat tegenover dat zij het vruchtgebruik op de onroerende goederen uitoefent. Ze kan ze verhuren en de huurinkomsten opstrijken. Wanneer het vruchtgebruik uitdooft, worden lIse en Mark volle eigenaars zonder dat er enige taks verschuldigd is. De operatie is met andere woorden zeer interessant vanuit fiscaal oogmerk, maar er zijn ook nadelen.

Te veel onroerend goed

"Het probleem is dat Mark en lIse over een te groot onroerend vermogen beschikken", merkt Johan Adriaens op, onafhankelijk vermogensadviseur bij Neven &Partners. "Momenteel bezitten ze onroerende goederen voor een totale waarde van zes miljoen euro, de woning in Portugal inbegrepen, terwijl hun roerende vermogen 1,8 miljoen euro bedraagt." Hun onroerende portefeuille zal de komende jaren nog toenemen, aangezien verscheidene goederen voor een totale waarde van 1,2 miljoen euro hun nog in blote eigendom zullen toevallen. "Indien Mark en lIse morgen zouden overlijden, zal hun dochter Caroline in totaal 1.678.200 euro successierechten moeten betalen", verduidelijkt Johan Adriaens. Het fiscale prijskaartje is minder hoog in Vlaanderen dan in de twee andere regio's. In het Vlaamse gewest geldt een splitsing tussen roerend en onroerend voor de berekening van de successierechten. In het Brusselse en Waalse gewest worden de successierechten berekend op het totaalvermogen. "Daarnaast is de gezinswoning in het Vlaamse gewest vrijgesteld van successierechten in hoofde van de langstlevende", voegt Johan Adriaens toe. "Dat neemt niet weg dat gezien de omvang van het vermogen, het grootste deel van het onroerend patrimonium van Mark en Ilse belast zal worden in de hoogste schijf van het successierecht, namelijk 27%!" Een vermogensplanning is dus onmisbaar.

Eerste stap: een testament

Het koppel heeft al een eerste stap gezet: een aanpassing van hun testament. "Wij zijn getrouwd volgens het stelsel van scheiding van goederen. Op aanraden van onze notaris hebben we elk een testament opgesteld waarin we elkaar 99,8% van ons aandeel in de gezinswoning legateren. Onze dochter Caroline krijgt de overige 0,2%. "We hebben het hier over een uitstekende techniek", legt Johan Adriaens uit. "Dankzij dat legaat zal Caroline na het eerste overlijden de gezinswoning kunnen aankopen aan een verlaagd registratierecht van 1 %. Het volstaat om een bankgift te doen om de aankoop te financieren. Maar deze techniek is als een mes dat aan twee kanten snijdt. De aankoop moet immers gebeuren na het eerste overlijden. Als dat niet het geval is, zullen de successierechten hoger uitvallen bij het overlijden van de langstlevende. In totaal zal de successiefactuur voor Caroline dan oplopen: ze zal 1.829.400 euro moeten betalen in plaats van 1.678.200 euro." De techniek regelt de bestemming van de gezinswoning. Maar wat met de andere onroerende goederen?

Stripteaseschenkingen

Voor de andere onroerende goederen raadt Johan Adriaens de techniek van de stripteaseschenking aan. "Het idee is om de schenking te spreiden en zo te ontsnappen aan de progressiviteit van de schenkingsrechten", legt de vermogensadviseur uit. "De schenkingsrechten worden apart berekend op de waarde van elke schenking. De progressiviteit kan dus gedeeltelijk doorbroken worden, waardoor het totaalbedrag aan schenkingsrechten verminderd wordt." Wie zijn toevlucht neemt tot die techniek, moet de schenkingen voldoende spreiden in de tijd . .De fiscus legt een minimale termijn van drie jaar op tussen twee schenkingen", verduidelijkt Johan Adriaens. "Indien die tussenperiode niet gerespecteerd wordt, zal de waarde van de opeenvolgende schenkingen bij elkaar worden opgeteld om het schenkingstarief te bepalen." Vervolgens moeten de ouders van Caroline nog drie jaar blijven leven na de laatste schenking, zo niet zal die opnieuw in de successie opgenomen worden. Het spreiden over drie schenkingen zal dus in totaal negen jaar in beslag nemen. Aangezien Ilse en Mark nog jong zijn, zullen zij de operatie waarschijnlijk zonder problemen tot een goed einde kunnen brengen.

Andere mogelijkheden

De hoge waarde van hun onroerende vermogen rechtvaardigt de combinatie van de stripteaseschenking met een aantal andere methoden. Een eerste mogelijkheid is de verkoop van een of meerdere onroerende goederen om de opbrengst nadien aan Caroline te schenken via een bankgift. Een alternatief is een schenking aan Caroline, zodat zij een van de onroerende goederen van haar ouders kan kopen. Die aankoop zal een registratierecht van 10% met zich meebrengen, aangezien de onroerende goederen in het V1aamse gewest gelegen zijn. In Brussel en Wallonië bedragen de registratierechten 12,5%. De hoge waarde van het onroerende vermogen van het koppel rechtvaardigt de operatie: de progressiviteit van de successierechten zorgt ervoor dat de gemiddelde aanslag veel hoger ligt dan het percentage van het registratierecht. "Vervolgens kan de opbrengst van de verkoop opnieuw geschonken worden aan Caroline, waarna er weer aangekocht kan worden", zegt Johan Adriaens. "Het is beter om met dit type van operaties te wachten tot Caroline meerderjarig is. Terwijl de grootouders een schenking in naam van Caroline kunnen aanvaarden, is de voorafgaande goedkeuring nodig van de vrederechter voor de aankoop van een onroerend goed."

Wat met de zaak?

Het koppel moet nu ernstig nadenken over hun vermogensplanning. "De tijd dringt", merkt Johan Adriaens op, "nu de statistieken ons tonen dat de waarde van het onroerend goed jaarlijks met 6,2 % toeneemt. Hoe meer tijd er voorbijgaat, hoe hoger de kostprijs van de verschillende operaties zal worden voor lise, Mark en Caroline. Daarom is het belangrijk om zo snel mogelijk van start te gaan." En wat als Mark zijn zaak nog niet verkocht heeft op het moment dat hij overlijdt? "Daar schuilt geen gevaar in", verzekert Johan Adriaens. "De sociale zetel van de zaak bevindt zich in het Vlaamse gewest en de activiteiten komen in aanmerking voor het verlaagde tarief. De successierechten op de onderneming bedragen ... 0%! De situatie zou in Wallonië trouwens identiek zijn, in Brussel geldt een verlaagd tarief van 3%." Mark kan dus op beide oren slapen in afwachting van een overnemer.