Vruchtgebruik beperken in de tijd

Wie een tweede verblijf wil kopen voor zijn kinderen, maar er zelf de eerste jaren nog van wil genieten, kan werken met een vruchtgebruik dat beperkt is in de tijd.

De techniek van de gesplitste aankoop wordt in de praktijk heel vaak toegepast voor de aankoop van een tweede verblijf. maar ook voor de aankoop van bijvoorbeeld een appartement dat de eigenaar wilt verhuren. Bij een dergelijke gesplitste aankoop kopen de ouders en de kinderen elk een deer van de eigendomsrechten op bijvoorbeeld het appartement aan de kust. De ouders kopen het vruchtgebruik. terwijl de kinderen de blote eigendom kopen. Daardoor blijft het vruchtgebruik bij de ouders totdat ze sterven. Zij kunnen dus heel hun leven in het onroerend goed won en. het verhuren. enzovoort. Als de ouders overlijden. zal het vruchtgebruik uitdoven en automatisch overgaan op de kinderen. Op voorwaarde dat de gesplitste aankoop perfect uitgevoerd werd. worden de kinderen dus de volledige eigenaar van bijvoorbeeld het appartement aan de kust, zonder een euro aan successierechten te betalen. In de praktijk hebben de kinderen meestal onvoldoende geld om de blote eigendom te betalen, zodat de ouders vooraf een schenking doen via bijvoorbeeld een bankgift. Die gift moet voor de betaling van de verkoopprijs gebeuren, bij de notariële akte.

 Gewone schenking met voorbehoud van vruchtgebruik

 Ook het schenken van een tweede verblijf met voorbehoud van vruchtgebruik is heel populair. Vaak is het zo dat ouders vroeger (vaak waren de kinderen toen nog minderjarig) een appartement aan zee kochten. Nu ze de pensioenleeftijd naderen, willen ze de blote eigendom aan de kinderen schenken. De schenkers (de ouders) behouden het vruchtgebruik van het kustappartement en de begiftigden (de kinderen) krijgen alleen de blote eigendom. Het uitdoven van het vruchtgebruik bij het overlijden van de ouders geeft in principe geen aanleiding tot successierechten, waardoor het een interessante techniek is voor successieplanning. Let wel, bij het schenken van de blote eigendom moeten er wel schenkingrechten betaald worden op de volledige waarde van het onroerend goed. De techniek is vooral populair omdat de schenker iets wegschenkt uit zijn vermogen voor de latere successierechten. maar nog heel zijn leven de vruchten blijft genieten en voor een belangrijk stuk de controle behoudt.

Levenslang is te lang

In de praktijk stellen we vast dat ouders een levenslang vruchtgebruik eigenlijk iets te lang vinden. Dikwijls is het zo dat ze nog even de controle willen behouden, maar zeker niet levenlang. Dan is een tijdelijk vruchtgebruik een uitstekende oplossing. We geven twee voorbeelden om dat te illustreren.

Tijdelijk vruchtgebruik op het kustappartement

Wat regelmatig voorkomt. is dat de ouders een appartement willen kopen aan de kust en er nog tien jaar naartoe willen gaan. Na die tien jaar zullen ze te oud zijn of willen ze definitief in Italië of Frankrijk gaan wonen. Ze willen dat het appartement op dat ogenblik volledig aan de kinderen toekomt. In dat geval is de gesplitste aankoop met een vruchtgebruik voor een bepaalde periode een te overwegen oplossing.

Woning op naam van een kind kopen

 Een koppel wil een woning kopen voor hun zoon van 21. De ouders willen het huis volledig betalen en onmiddellijk op naam van hun zoon zetten. Zo zijn er later geen successierechten verschuldigd op de woning. Maar aan de andere kant zouden ze toch nog graag vijf of tien jaar de controle behouden over de woning. tot hun zoon zijn wilde haren heeft verloren. Ze willen er zeker van zijn dat hun zoon het huis niet verkoopt om met het geld minder verstandige uitgaven te doen. In dit geval is een interessante oplossing dat de ouders het vruchtgebruik kopen voor bijvoorbeeld tien jaar (of tot hun vroegtijdige overlijden) en de zoon de blote eigendom. Zo blijven de ouders nog tien jaar controle behouden. De zoon kan de eerste tien jaar de woning niet zonder toestemming van zijn ouders verkopen en de ouders kunnen de eerste tien jaar het genot ervan opeisen (bijvoorbeeld om er zelf in te wonen of om het huis te verhuren).

Verhouding vruchtgebruik - blote eigendom

Bij een tijdelijk vruchtgebruik is het belangrijk dat de waar de van het vruchtgebruik en van de blote eigendom correct bepaald worden. De verhouding vruchtgebruik - blote eigendom hangt af van de leeftijd van de vruchtgebruiker(s) en van het aantal jaren dat het vruchtgebruik maximaal loopt. Als het vruchtgebruik tien jaar loopt, zal het ongeveer gewaardeerd worden op 32% en de blote eigendom op 68% van de totale waarde van het onroerend goed.

Afstand van vruchtgebruik

Een mogelijk alternatief in voorbeelden 1 en 2 zou kunnen zijn dat de ouders en het kind het onroerend goed kopen volgens de klassieke techniek van de gesplitste aankoop. Het vruchtgebruik loopt dan levenslang, maar de ouders zouden kunnen overwegen om als de tijd rijp is afstand te doen van hun vluchtgebruik. Op dat moment wordt het kind volle eigenaar en valt de controle weg. Maar kunnen de ouders zomaar afstand doen van hun vruchtgebruik wanneer zij de tijd rijp achten? De fiscus gaat ervan uit dat een dergelijke afstand van vruchtgebruik niet noodzakelijk vrij is van de intentie om te schenken (Beslissing dd. 9 november 1993, Rep. RJ, R 131/13.01). Dat betekent eigenlijk dat de fiscus die afstand eventueel zal belasten als een schenking, tenminste als er sprake is van een 'inzicht om te begiftigen'.In de praktijk stellen we vast dat de fiscus een dergelijke afstand van vruchtgebruik niet belast als een schenking. Bovendien is het perfect mogelijk dat de ouders afstand doen, niet om de kinderen te begiftigen, maar met andere motieven (bijvoorbeeld hoog oplopende kosten voor het onroerend goed). Wie geen risico wil lopen en een redelijk goed zicht heeft op hoelang hij het vruchtgebruik nog wenst uit te oefenen, zouden we veiligheidshalve echter wel aanraden om te werken met tijdelijk vruchtgebruik en desnoods het vruchtgebruik over een ruime termijn (bijvoorbeeld twaalf jaar) te nemen. Eventueel kan er ook vroegtijdig (bijvoorbeeld vijf jaar) afstand gedaan worden van het tijdelijke vruchtgebruik. Dat levert een besparing van 2936,2 euro op (in de veronderstelling dat beide ontleners in de hoogste belastingschijf van 50% zitten en in een gemeente met 6% opcentiemen wonen). Netto betaalt de lener dus slechts 3063,8 euro (60002936,2).

De gewesten kennen bovendien een korting toe op de onroerende voorheffing verschuldigd bij de aankoop van de woning (elk gewest heeft daarvoor zijn eigen voorwaarden). Ten slotte zijn er ook heel wat gewestelijke en gemeentelijke premies voor de aankoop van een woning.

Inflatie als voordeel

Dankzij een dubbel mechanisme speelt ook de inflatie in het voordeel van de eigenaar. Aan de ene kant zal de waarde van de woning mee stijgen met de prijzen, aan de andere kant zal de leninglast constant blijven (en dus ook de afbetalingen) als de lener gekozen heeft voor een vaste rente. Tegelijkertijd zullen de kopers/ leners hun carrière verder uitbouwen, wat zich zal vertalen in een stijging van hun loon. Na verloop van tijd zal het deel van het inkomen dat gewijd is aan de terugbetaling van de lening dalen dankzij het gecombineerde effect van die twee factoren. Omgekeerd zal de huur, die geïndexeerd wordt, na verloop van tijd stijgen.

Aankoopprijs

Een goede formule om te berekenen hoeveel geld een kandidaat-koper kan besteden aan de aankoop van een woning, is de volgende: 9 x (nettojaarinkomen - 14.000 euro) . Is het nettojaarinkomen van een gezin bijvoorbeeld 50.000 euro, dan kunnen zij 324.000 euro besteden aan de aankoop van een woning.

Ons advies

Het levenslange vruchtgebruik tot de ouders stokoud worden en dan sterven, is vaak te langlopend. Dikwijls willen de ouders nog een paar jaar de controle behouden, maar zeker niet levenslang. Een interessante oplossing is dan dat de ouders het vruchtgebruik kopen voor vijf of tien jaar en de kinderen de blote eigendom. Een gelijkaardige constructie waarbij de ouders tijdelijk het vruchtgebruik houden, is ook mogelijk als de ouders een schenking doen van een onroerend goed. Via dat tijdelijke vruchtgebruik behouden de ouders de controle voor een bepaalde termijn.